夫妻购买的房屋登记在未成年子女名下离婚时如何处理
在现实生活中，夫妻共同投资买房后，可以根据各种因素以未成年子女的名义登记房屋产权，但这并不意味着夫妻的真正意义是使未成年子女成为房屋产权的所有者，因此，房屋的真正所有者可能不是未成年子女。
第一种观点认为，根据《民法典》第二百一十七条的规定，房地产所有权证书是权利人享有房地产所有权的证明。夫妻以未成年子女名义登记购买的房屋，即将购买的房屋赠与未成年人，离婚作为未成年人财产，夫妻无权分割：
第二种观点认为，房屋不仅要根据产权登记的情况认定为未成年人的财产，还要审查夫妻双方的真实意思。
我们倾向于第二种观点。婚后，双方用夫妻共同财产购买房屋，子女尚未成年。产权以子女名义登记的，夫妻离婚时不能简单地根据登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。因为，房地产物权登记产生的是将登记记载的权利人推定为真正权利人的效力，分为对外效力和对内效力。对外效力是指根据物权公示和公信原则，房地产物权登记后，善意第三人基于对登记的信任与登记权利人之间的房地产交易行为应当受到法律保护；内部效力是指权利人与利害关系人之间的真实意图。
人民法院应当注意审查夫妻双方购买房屋的真实意图。如果真实意思是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将房屋视为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思不是将房屋赠与未成年子女，离婚时将房屋视为夫妻共同财产更为合适。
相关判例：高级人民法院（2017）深民终463号
法院认为，经一、二审查，位于深圳市宣武区××大街××院××楼××单元××2004年6月22日，高卫东以自己和高登的名义从北京诚通房地产开发有限公司购买，并办理了北京房屋权证宣私字××房屋产权证上写着高卫东、高登共有，其中高登占90%，高卫东占10%。争议财产是高卫东、杨金平在夫妻关系中以共同财产购买，产权登记为高卫东、高登，购买财产时高登还年轻，只有9岁，没有独立财产，财产投资是其父母的共同财产，因此原判决购买争议财产是高登父母高卫东、杨金平的共同财产，符合客观事实，应维持。虽然根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，房地产所有权证书是权利人享有房地产所有权的证明。房地产所有权证书记载的事项应当与房地产登记簿一致；记录不一致的，除证据证明房地产登记簿有错误外，以房地产登记簿为准。房地产所有权证书是权利人享有房地产权利的证明，但夫妻以未成年子女名义登记共同财产购买的房屋。夫妻离婚时，不能简单地根据登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。因为房地产物权登记分为内部效力和外部效力，外部效力是指根据物权公共信用原则，房地产物权登记后，善意第三人和登记权利人的房地产交易行为应受法律保护；内部效力是指审查当事人的真实意义，确定真正的权利人。在现实生活中，夫妻共同投资购房后，可以根据各种因素以未成年子女的名义登记房屋产权，但这并不意味着房屋的真实所有人是未成年子女，人民法院应当注意审查夫妻购房时的真实意义。如果真正的意思是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将房屋视为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真正的意思不是将房屋赠与未成年子女，离婚时应将房屋视为夫妻共同财产。
在这种情况下，一审和二审已经发现，高登的父母在购买房产和离婚诉讼期间，没有证据表明双方共同意向将涉案房产的90%赠与高登。其中，高卫东陈述以高登的名义登记，防止夫妻随意处置房产，杨金平在离婚诉讼一审、二审、再审程序中要求将本案诉讼房产按夫妻共同财产分割。因此，从高卫东、杨金平的投资情况和陈述来看，夫妻双方自始至终都没有达成将该房产赠与高登的协议。本案房产的真正权利人不是高登，而是高卫东和杨金平。高登上诉提出从房地产共享比例分析，可以确定高卫东、杨金平经过仔细讨论，共同决定将房地产投诉给高登，但上诉主张只是高登的主观猜测，没有提供足够的证据证实。此外，高卫东、杨金平离婚诉讼经历了一审、二审、再审等诉讼程序，时间跨度近十年，高登也清楚地知道法院对争议财产的有效判决，即夫妻共同财产分割，但直到离婚纠纷生效判决执行，高登没有提出任何异议，可见高登在提起诉讼前，没有接受礼物的意图。因此，结合本案现有证据和已查明的事实，原判决认定，虽然90%的争议房屋份额登记在高登名下，但高卫东和杨金平的真实意思不是把房子给未成年子女高登，他们位于深圳市宣武区××大街××院××楼××单元××案件涉及的财产按夫妻共同财产分割，有事实和法律依据，无不当，应当维持。虽然《最高人民法院关于贯彻落实中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第128条规定，公民之间赠与关系的建立以赠与物的交付为准。赠与房屋按书面赠与合同办理过户手续的，确定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同将产权证书交给受赠人。受赠人根据赠与合同占有或者使用房屋的，可以认定赠与有效，但应当补办过户手续。第十二十九条赠与人明确表示将赠与物赠与未成年人的，应当认定赠与物为未成年人的个人财产。但上述规定应理解为只适用于未成年人接受他人而不是自己父母的礼物。
合同法中的赠与是一种交易行为。交易必须有双方当事人，双方当事人具有民事行为能力。具有完全民事行为能力的人可以独立开展民事活动，限制民事行为能力的人只能实施适合自己年龄和智力的民事活动，其他活动必须经法定代理人行使或者征得法定代理人同意。无民事行为能力人的民事活动，由其法定代理人进行。受赠子女为未成年人的，应当由未成年人的法定代理人按照一般规定接受赠与，并与赠与人签订赠与合同。但是，如果受赠人不接受他人，而是父母的赠与，那么受赠人和受赠人都是未成年人的父母，从而产生自己与自己的民事法律行为。这种行为一般不具有合同法的效力，设立赠与。因此，在本案中，高登上诉提出，90%的财产份额是父亲高卫东和母亲杨金平在购房时的赠与行为。合同法中的赠与效力是没有根据的，不支持。
